Od predugovora do vlasništva: Dokumenti koje morate znati

Kupujete nekretninu? Nakon čitanja posjetite Realiko i pronađite svoj novi dom bez posrednika i provizije!
Prodajete nekretninu? Prijavite se na Realiko i prodajte svoju nekretninu bez agencijske provizije!

Ostale članke možete pronaći na Realiko blogu.

Sadržaj

• Od predugovora do vlasništva: Dokumenti koje morate znati
• Predugovor
• Pismo namjere
• Kupoprodajni ugovor
• Brisovnica
• Tabularna izjava
• Zaključak

Od predugovora do vlasništva: Dokumenti koje morate znati

Kupnja nekretnine zahtijeva nekoliko pravnih dokumenata, ali svaki ima jasnu ulogu. Neki postavljaju temelje dogovora, neki osiguravaju čistu dokumentaciju, a posljednji vas čini vlasnikom. Evo vodič kroz pet dokumenata koje ćete susresti.

Predugovor

Predugovor o kupoprodaji nekretnine služi kako biste s prodavateljem definirali osnovne temelje kupoprodajnog dogovora, iznose i rokove. On je također koristan kada trebate vrijeme za pripremu novca ili dokumentacije. Ako kupujete nekretninu u gotovini, predugovor vam nije potreban - dovoljno je s prodavateljem sklopiti kupoprodajni ugovor.

Predugovor je temelj za predaju zahtjeva u banci kako bi oni i službeno mogli započeti proces odobrenja kredita. Bitne stavke koje predugovor treba sadržavati su:

• • Podatke o stranama (ime, prezime, OIB, adresa)
• • Za pravne osobe: naziv tvrtke, adresa sjedišta, ime ovlaštene osobe
• • Precizne podatke o nekretnini (adresu i opis nekretnine (opis iz vlasničkog lista), broj zemljišnoknjižnog uloška i katastarske čestice, detalje o pripadajućim objektima poput vrta, dvorišta, garaže i slično)
• • Cijenu i kaparu/odustatninu (ako odustanete od kupnje, gubite kaparu; ako prodavatelj odustane, vraća vam kaparu u dvostrukom iznosu)
• • Sve rokove precizno definirane datumima

Kapara, u praksi, iznosi 10% dogovorene kupoprodajne cijene. Ovaj iznos ne predstavlja pravilo - ako ste u nemogućnosti ponuditi cijelih 10%, imate svako pravo to i ponuditi prodavatelju. Ali, prodavatelj nije dužan isto i prihvatiti. Isto tako, prodavatelj ima svako zakonsko pravo tražiti i veći iznos od 10% na ime kapare, a vi, naravno, to možete odbiti.

Pismo namjere

Pismo namjere je dokument koji izdaje banka prodavatelju u slučaju da na nekretnini postoji hipoteka zbog izdanog kredita. Ona sadrži informacije o nedospjeloj glavnici kredita (ostatku neplaćenog iznosa kredita), račun na koji iznos nedospjele glavnice mora biti uplaćen (kako bi kredit od banke u potpunosti bio namiren), te rok važenja.

Ako rok važenja istekne (primjerice, niste realizirali isplatu kredita u roku u kojem važi pismo namjere), prodavatelj je dužan od banke zatražiti novo pismo namjere, što u pravilu traje par radnih dana.

Kupoprodajni ugovor

Kupoprodajni ugovor je glavni dokument u kupoprodaj i on mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Ne mora sadržavati sve elemente iz predugovora - dovoljno je referencirati predugovor ako postoji. Ugovor mora sadržavati:

1. Izjave prodavatelja:

• • O nepostojanju dugova (primjerice komunalni dugovi, neplaćene pričuve i slično; ili izjavu da će isti biti namireni do dogovorenog roka)
• • O nepostojanju drugih tereta i prava drugih osoba nad nekretninom
• • Da je nekretnina isključivo njihovo vlasništvo (ako je tome tako; ako je više suvlasnika, svi moraju biti dio kupoprodajnog ugovora i izjaviti da su oni isključivi vlasnici)
• • Da nekretnina nije predmet sudskih sporova niti ima ikakvih drugih pravnih prepreka koje bi onemogućile kupoprodaju iste nekretnine i stupanje druge osobe u vlasništvo i posjed

2. Način plaćanja:

• • Ukupnu cijenu nekretnine
• • Iznos kapare (koja je bila isplaćena temeljem predugovora)
• • Dinamiku isplate
• • Bankovne podatke prodavatelja za potrebe isplate dogovorene cijene

3. Rok primopredaje - kada kupac preuzima nekretninu u posjed (primjerice, prodavatelj treba rok od 30 dana da se iseli)
4. Posljedice kašnjenja - penali za kašnjenja
5. Ako postoji hipoteka, obavezno navesti obavezu prodavatelja da će ishodovati dokument zvan "pismo namjere" od banke

Dodatno, članak imena "Dinamika plaćanja" je od iznimne važnosti za sve uključene stranke. U njemu se izričito opisuje točna dinamika/redoslijed plaćanja (a ovo je od ključne važnosti, kako za vas i prodavatelja, tako i za banku, kako bi i banka znala može li ispuniti dogovorene uvjete):

• • Iznos kapare (ili referenciranje na činjenicu da je ista već isplaćena na osnovu predugovora) - na koji račun i kada će ista biti isplaćena ili je isplaćena
• • Ako će dio iznosa biti financiran putem kredita a dio iz osobnih sredstava, iznos iz osobnih sredstava treba biti isplaćen nakon kapare, a prije nego što banka isplati ostatak glavnice kredita!
• • Ako nekretnina koja se kupuje ima hipoteku, potrebno je i referencirati se na isplatu preostalog iznosa hipoteke na račun definiran u pismu namjere od banke kreditora (koja je upisala hipoteku)
• • Svi rokovi za isplate i zaključivanje ugovora o kupoprodaji - do kada se moraju isplatiti sva sredstva po svakom definiranom koraku kako bi prodavatelj dozvolio uknjižbu vlasništva nad nekretninom temeljem tabularne izjave

Ako kupujete nekretninu na kredit, svakako ugovor pokažite i banci kako bi odobrili definirane rokove i iznose! Tu su da vam pomognu u procesu ali i osiguraju sigurnost svojih budućih tražbina. Ako su preporučeni rokovi takvi da banka nije sigurna može li ih ispuniti, zatražiti će doradu i izmjene.

Brisovnica

Ako ste kupili nekretninu koja je imala hipoteku banke prošlog vlasnika (jer je bila kupljena na kredit), ta hipoteka se treba ukloniti iz vlasničkog lista. Kako bi do toga i došlo, potrebno je da prodavatelj ishoduje brisovnicu od banke koja ima upisanu hipoteku. Banka izdaje taj dokument isključivo kada je iznos kreditnog duga prema njima u potpunosti isplaćen i oni više nemaju potraživanja u ime izdanog kredita.

Kada je brisovnica izdana s njom vi ili prodavatelj možete putem javnog bilježnika zatražiti brisanje hipoteke bivšeg vlasnika iz vlasničkog lista vaše nekretnine. Time će vlasnički list vaše nekretnine biti oslobođen od nevažećih tereta.

Tabularna izjava - ključ vlasništva

Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj daje suglasnost za upis kupca kao vlasnika u zemljišne knjige. Prema članku 59. Zakona o zemljišnim knjigama, to je izričita izjava vlasnika da pristaje na uknjižbu. Bez nje ne možete postati vlasnik, čak i ako ste platili cijenu definiranu ugovorom o kupoprodaji nekretnine, osim sudskim putem. Ona u pravilu sadrži:

• • Točne podatke o prodavatelju i kupcu (ime, prezime, OIB, adresa)
• • Precizne podatke o nekretnini:
  • Katastarska općina
  • Broj katastarske čestice
  • Broj zemljišnoknjižnog uloška
  • Tekst iz vlastovnice iz zemljišnoknjižnog izvatka (vlasničkog lista)
• • Izričitu izjavu prodavatelja da dopušta uknjižbu vlasništva

Dobra je praksa da se tabularna izjava izdaje kao zasebni dokument nakon isplate, iako može biti i dio kupoprodajnog ugovora. Prodavatelj ju ne izdaje dok nisu zadovoljeni svi članci ugovora i nekretnina je otplaćena u dogovorenom iznosu. Nakon predaje tabularne izjave, kupac se može upisati kao vlasnik nekretnine!

Od 10. veljače 2023. godine, sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama, uknjižbu mogu provesti isključivo javni bilježnik ili odvjetnik elektroničkim putem.

Zaključak

Pet dokumenata vodi vas od dogovora do vlasništva: predugovor postavlja temelje, pismo namjere (ako je potrebno) omogućava brisanje stare hipoteke, kupoprodajni ugovor definira sve uvjete, brisovnica čisti vlasnički list, a tabularna izjava vas čini vlasnikom.

Ne morate biti pravnik da biste razumjeli ove dokumente - većina je jednostavna kada znate što tražiti. Predugovor i ugovor možete sastaviti sami ili uz pomoć stručnjaka, dok pismo namjere i brisovnicu izdaju banke. Važno je samo da razumijete što potpisujete i da su svi rokovi i iznosi jasno definirani.

Kada ste došli do zadnjeg dokumenta - čestitamo, upravo ste postali ponosni vlasnik svoje nove nekretnine!

Spremni za kupnju? Pregledajte nekretnine na Realiku!