Porezi na nekretnine: Vodič za kupce i prodavatelje

Kupujete nekretninu? Nakon čitanja posjetite Realiko i pronađite svoj novi dom bez posrednika i provizije!
Prodajete nekretninu? Prijavite se na Realiko i prodajte svoju nekretninu bez agencijske provizije!

Ostale članke možete pronaći na Realiko blogu.

Sadržaj

• Porezi na nekretnine: Vodič za kupce i prodavatelje
• PDV i Porez na promet nekretnina
• Povrat poreza na kupnju nekretnine
• Zaključak

Porezi na nekretnine: Vodič za kupce i prodavatelje

Porezi su neizbježan dio kupoprodaje nekretnina, ali nisu komplicirani kada razumijete osnove. Kupci u većini slučajeva plaćaju 3% poreza na promet, dok prodavatelji plaćaju porez na dohodak samo u određenim situacijama.

Dobra vijest za mlade kupce: ako ste mlađi od 45 godina i kupujete prvu nekretninu, možete ostvariti povrat poreza koji može iznositi i nekoliko tisuća eura! Evo svega što trebate znati.

PDV i Porez na promet nekretnina

Kada kupite nekretninu, u većini slučajeva, na nju plaćate jedan od dva poreza:

• • Porez na dodanu vrijednost (PDV)
• • Porez na promet nekretnina (PPN)

Porez na dodanu vrijednost (PDV) se primjenjuje kada kupite novoizgrađenu nekretninu, to jest kada kupujete nekretninu koja se isporučuje prije prvog nastanjenja ili korištenja od investitora u sustavu PDV-a. U tom slučaju investitor je već uračunao PDV u cijenu i tada niste obavezni platiti porez na promet nekretnina. Kod građevinskih zemljišta, kada isporuku obavlja porezni obveznik u sustavu PDV-a, plaća se i PDV, ako je riječ o zemljištu za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje na zemljištu. Za zemljišta negrađevinske namjene ili poljoprivredna zemljišta, PDV se ne plaća, pa se, u pravilu, primjenjuje PPN.

Porez na promet nekretnina (PPN) se plaća na stjecanje svih nekretnina na koje se ne plaća PDV. To u pravilu znači da se PPN plaća pri kupnji nekretnina od fizičke osobe ili od pravne osobe koja nije u sustavu PDV-a. Iznos PPN-a je 3% od kupoprodajne cijene navedene u ugovoru o kupoprodaji ili 3% tržišne vrijednosti, koja je određena od strane Porezne uprave. Primjerice, ako Porezna uprava ocijeni da je iznos kupoprodajne cijene naveden u ugovoru o kupoprodaji manji od internih informacija o tržišnoj vrijednosti kojima Porezna uprava raspolaže, oni imaju mogućnost odrediti viši iznos poreza koji morate platiti, to jest, moguće je platiti i više od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.

Pri ovjeri ugovora o kupoprodaji, javni bilježnik ili odvjetnik će odraditi prijavu ugovora o kupoprodaji nekretnine Poreznoj upravi u svrhu određivanja iznosa poreza na promet nekretnina. Također, postoji mogućnost oslobođenja od plaćanja PPN-a, a ono nastupa u idućim situacijama:

• • Darovanje ili nasljeđivanje između bračnih i izvanbračnih partnera
• • Darovanje ili nasljeđivanje od predaka (roditelja, baka/djedova) ili potomaka (djece, unuka)
• • Darovanje ili nasljeđivanje od posvojenika ili posvojitelja
• • Razvrgnuće ili dioba zajedničkog vlasništva - kad suvlasnici razvrgavaju ili dijele zajedničko vlasništvo te svaki dobije nekretninu
• • Povrat oduzete imovine
• • Spajanja i razdvajanja zemljišta
• • Kupnja nekretnine od strane zaštićenog najmoprimca
• • Kupnja nekretnine gdje je korisnik imao stanarsko pravo prema ranijim propisima

Povrat poreza na kupnju nekretnine

Od 2025. godine, postoji mogućnost povrata poreza na kupnju nekretnine. Pojedinci i obitelji mlađi od 45 godina koji nisu imali odnosno nemaju vlastitu nekretninu ostvaruju pravo na povrat poreza na promet nekretnina ili 50% PDV-a pri kupnji prve stambene nekretnine. Pravo na povrat plaćenog poreza moguće je ostvariti za kupnju stana ili obiteljske kuće, to jest izgradnje obiteljske kuće. Kako bi se to pravo ostvarilo, podnositelj zahtjeva treba ispuniti iduće uvjete:

• • Biti državljanin RH
• • Imati sklopljen ugovor o kupoprodaji nakon 1. siječnja 2025. godine
• • Biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva
• • Imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju traži povrat i boraviti u njoj (uz članove uže obitelji koje navodi u zahtjevu)
• • Imati potvrdu o plaćenome porezu na promet nekretnina ili račun na kojem je iskazan PDV, a koji je izdan nakon 1. siječnja 2025.
• • U slučaju gradnje obiteljske kuće, imati uporabnu dozvolu za obiteljsku kuću koja je postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025.
• • U slučaju gradnje obiteljske kuće, imati ugovor o građenju obiteljske kuće i izdani račun koji je ovjerio nadzorni inženjer na temelju čega je plaćen porez na dodanu vrijednost, kao i plaćene račune za projektiranje i nadzor iz kojih je vidljiv plaćeni porez na dodanu vrijednost

Pravo na povrat poreza odnosi se isključivo u slučaju kupnje prve stambene nekretnine. To znači da nemate pravo na povrat poreza u slučaju da imate u vlasništvu odgovarajuću nekretninu namijenjenu stanovanju u Hrvatskoj ili inozemstvu. Službeno, Republika Hrvatska definira "odgovarajuću nekretninu" kao: "... nekretnina opremljena infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja), veličine oko 35 m² korisne površine za jednu osobu te 10 m² za svakog dodatnog člana uže obitelji."

Također, ako imate nekretninu koja se smatra neodgovarajućom, primjerice, ispod 35 m² površine, možete tražiti pravo na povrat poreza, ali ju morate prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje odgovarajuće prve nekretnine za stanovanje. Dodatni uvjet za podnošenje zahtjeva za povrat poreza je i taj da ste porez na promet nekretnina platili u cijelosti, a rok za podnošenje zahtjeva je 24 mjeseca od sklapanja ugovora o kupoprodaji.

Iznos povrata poreza ovisi o korisnoj površini stambene nekretnine koju ste kupili. Uvjet je da nekretnina nije 50% veća od površine predviđene Zakonom, prema broju članova obitelji. Bitno za napomenuti je da za unutarnje prostorije stana se koristi koeficijent 1,00, dok za lođe, terase, balkone i slično, to jest dijelove koji nisu unutarnje prostorije, koriste se koeficijenti koje možete pronaći na ovoj poveznici. Propisane površine stanova prema broju članova obitelji za koje je moguće ostvariti pravo na povrat poreza možete provjeriti na ovoj stranici Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Uvjet za povrat poreza je i ukupna cijena kupljene nekretnine. Kako se cijene nekretnina razlikuju diljem Hrvatske, Ekonomski institut u Zagrebu izradio je studiju kojom su utvrđene prosječne cijene za 2024. godinu, za sve jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj. Cijene možete vidjeti na poveznici.

Za obračun korisne površine stambene nekretnine koristi se kvadratura upisana u zemljišnim knjigama kao jedan etažni dio. Povrat poreza moguće je ostvariti ako cijena nekretnine po kvadratu nije veća od 50% lokalne prosječne cijene nekretnine. Informativni izračun dostupan je na kalkulatoru. Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) s pripadajućom izjavom i dokumentacijom.

Porez na dohodak od prodaje nekretnine

Iako je porez u većini slučajeva obaveza kupca, u nekim situacijama moguće je biti u situaciji gdje prodavatelj podliježe porezu na dohodak. Naime, ako ste kao prodavatelj tu nekretninu kupili te potom prodali u roku od 2 godine, a nju niste koristili za stanovanje (vi ili članovi vaše uže obitelji), plaćate porez na dohodak u iznosu od 24% na iznos koji ste zaradili prodajom nekretnine.

To bi značilo da plaćate 24% na iznos koji je razlika između cijene po kojoj ste prodali nekretninu i cijene po kojoj ste kupili nekretninu, a ne na cijeli iznos. Iznimno, porez na dohodak ste dužni platiti ako ste prodali više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina od dana stjecanja prve od te 3 nekretnine.

Kao prodavatelj porez na dohodak niste dužni platiti ako prodajete nekretninu koju ste naslijedili, dobili darovanjem ili prodali užem članu obitelji.

Otplata Poreza na promet nekretnina na rate

U slučaju da niste u mogućnosti odmah platiti Porez na promet nekretnina koji vam je određen od strane Porezne uprave, imate mogućnost plaćanje istoga na rate. Ova mogućnost se odnosi na sve porezne dugove, pa tako i PPN. Kako biste dogovorili plaćanje PPN-a na rate, s Poreznom upravom morate potpisati Upravni ugovor.

Upravni ugovor omogućuje vam plaćanje poreza na maksimalno 24 obroka, ali također se zaračunava zakonska zatezna kamata propisana Zakonom o obveznim odnosima na iznos porezne obveze koju niste u mogućnosti platiti odmah. Upravni ugovor sklapa se u pisanom obliku s Poreznom upravom. Potrebno je podnijeti prijedlog za sklapanje Upravnog ugovora u nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Taj prijedlog mora biti predan u roku od 15 dana od primitka rješenja od Porezne uprave.

Zaključak

Sada znate pravila, ali što zapravo trebate učiniti?

Ako kupujete nekretninu: Bilježnik će prijaviti kupoprodaju Poreznoj upravi koja će vam poslati rješenje o iznosu poreza. Ako ste mlađi od 45 i kupujete prvu nekretninu, odmah provjerite ispunjavate li uvjete za povrat - kalkulator na APN stranici daje odgovor u par minuta. Zahtjev se podnosi nakon što platite porez, ali ne kasnije od 24 mjeseca od kupnje.

Ako ne možete platiti odjednom: Opcija plaćanja na rate postoji - do 24 obroka kroz Upravni ugovor. Ali prijedlog morate podnijeti u roku od 15 dana od primitka rješenja Porezne uprave.

Ako prodajete nekretninu: Porez na dohodak plaćate samo ako prodajete u roku od 2 godine i niste u njoj živjeli, ili ako prodajete više od 3 nekretnine u 5 godina. Inače - nema obveze.

Najvažnija poruka: ako ste mlađi od 45, povrat poreza je realan novac koji dobivate natrag. Ne propustite ga!

Spremni za kupnju? Pregledajte nekretnine na Realiku!