← Povratak na pregled svih članaka

Provjera vlasništva nekretnine: Sve što morate znati

Kupujete nekretninu? Nakon čitanja posjetite Realiko i pronađite svoj novi dom bez posrednika i provizije!
Prodajete nekretninu? Prijavite se na Realiko i prodajte svoju nekretninu bez agencijske provizije!

Ostale članke možete pronaći na Realiko blogu.

Sadržaj

Uređena zemlja

Provjera vlasništva nekretnine: Sve što morate znati

Prije nego što krenete u kupnju, važno je razumjeti osnovne pojmove kako biste mogli sigurno odraditi proces kupoprodaje i razumijeti dokumente nekretnine. Ništa od ovog nije zahtjevno, ali zahtjeva malo čitanja kako biste razumijeli i razlikovali ključne pojmove.

Razumijevanje registara nekretnina

Posjed i vlasništvo su pojmovi koji su regulirani Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

  • • Posjed je faktična vlast na nekoj stvari. To znači da osoba ima fizičku kontrolu nad nekretninom, koristi je i upravlja njome, ali to ne znači nužno da je i vlasnik te nekretnine
  • • Vlasništvo je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima

Pojednostavljeno, posjed znači da posjednik nešto koristi i da nad time ima stvarnu kontrolu, dok vlasništvo znači da je to pravno vlasništvo stvarnog vlasnika. U kontekstu nekretnina, najmoprimac je posjednik - ima ključeve, koristi stan, plaća režije. Vlasnik može biti netko tko mu je stan dao na korištenje ili u najam.

Drugim riječima: moguće je biti posjednik nekretnine, a ne biti i vlasnik, ali i biti vlasnik, a da trenutno vlasnik nije u posjedu (primjerice kada se stan ili kuća iznajmljuje drugima).

Dva osnovna registra nekretnina

U Hrvatskoj postoje dva osnovna registra nekretnina koji često stvaraju zabunu:

Katastar

  • • Tehnička evidencija koju vodi Državna geodetska uprava
  • • Sadrži podatke o česticama, zgradama, površinama i posjednicima
  • • Izdaje posjedovni list koji pokazuje tko koristi nekretninu
  • • NIJE dokaz vlasništva

Zemljišne knjige (gruntovnica)

  • • Jedini dokaz vlasništva nad nekretninom
  • • Vode ih zemljišnoknjižni odjeli pri općinskim sudovima
  • • Zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list) je javna isprava koja dokazuje vlasništvo
  • • Pokazuje sva prava i terete na nekretnini

Uvid u vlasnički list možete napraviti online na portalu Uređena zemlja. Problem nastaje kada se podaci u katastru i zemljišnim knjigama ne slažu. To je nasljeđe iz prošlosti kada se promjene nisu redovito provodile u oba registra. Za rješavanje ove neusklađenosti potreban je ovlašteni geodet koji izrađuje elaborat usklađenja. To je postupak kojim se usklađuju podaci katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja. Također, država aktivno radi na digitalizaciji i usklađivanju podataka.

Kako provjeriti vlasništvo nekretnine online možete vidjeti i na Realiko blogu ovdje. Ako želite saznati više o tome kako koristiti portal Uređena zemlja putem videa, pogledajte službeni video vodič u nastavku:

Provjera vlasništva i tereta

Prvi i najvažniji korak u kupoprodaji je zatražiti svježi izvadak iz zemljišnih knjiga. Građani mogu samostalno provjeriti zemljišnoknjižno stanje putem javne aplikacije oss.uredjenazemlja.hr.

  • • Platforma Uređena zemlja omogućava pregled osnovnih podataka o nekretnini, vlasnicima i teretima
  • • Za osnovnu provjeru dovoljno je izraditi neslužbeni izvadak iz baze zemljišnih podataka (BZP izvadak - "vlasnički list")
  • • Za stambeni kredit potrebna je službena kopija preko e-Građani

Zabilježbe koje mogu utjecati na kupnju

Zemljišnoknjižni izvadak sadrži različite zabilježbe koje mogu značajno utjecati na vašu odluku o kupnji. Zabilježbe se nalaze u vlasničkom listu u sekciji zvanoj "Teretovnica". Navesti ćemo neke od njih:

Hipoteke i založna prava su najčešća opterećenja. Nastaju kada vlasnik uzme kredit a kao osiguranje kredita u zalog je dana nekretnina. Primjerice, ako je vlasnik kupio svoju nekretninu putem stambenog kredita od banke, banka je kao osiguranje iznosa kredita upisala hipoteku na nekretninu.

Pri kupnji, hipoteka se može brisati iz kupoprodajne cijene - dio novca platite direktno banci koja ima hipoteku (iznos određen dokumentom naziva Pismo namjere; izdaje ga banka kreditor), ona izdaje brisovno očitovanje. S tim dokumentom omogućeno vam je da izbrišete staru hipoteku s vaše nove nekretnine, a to možete odraditi putem javnog bilježnika.

Važno je da u ugovoru s prodavateljem jasno definirate postupak i rokove brisanja svih zabilježbi kako bi osigurali da vaša nekretnina nema naknadnih prava i tereta koja mogu utjecati na vaše korištenje nekretnine. Ako vam ovo zvuči komplicirano, ugovor koji pokriva i ovu bitnu točku vam može napraviti i odvjetnik.

Stvarne služnosti su trajna prava drugih osoba na vašoj nekretnini. Mogu biti pravo prolaza, vođenja instalacija, crpljenja vode i slično. Neke služnosti su potrebne (za komunalne instalacije; HEP može imati dalekovodni stup na vašem terenu te im je potreban pristup za održavanje istog), dok druge mogu značajno ograničiti korištenje nekretnine. Prije kupnje dobro razmislite možete li živjeti s postojećim služnostima.

Zabilježbe sporova mogu predstavljati ozbiljan problem za Vas kao potencijalnog budućeg vlasnika nekretnine. Označavaju da se vodi sudski postupak vezan uz nekretninu. Kupnja takve nekretnine je izuzetno riskantna jer možete naknadno izgubiti vlasništvo ako druga strana dobije spor. Najbolje je izbjeći takve nekretnine ili dobro razumijeti, uz pomoć odvjetnika, o čemu je riječ samog spora, te donijeti odluku želite li se izložiti riziku ovakve nekretnine i potencijalnim pravnim problemima.

Zabrane otuđenja i opterećenja znače da vlasnik ne može slobodno raspolagati nekretninom. Mogu biti postavljene zbog alimentacije, bračnih sporova, uvjeta darovanja ili drugih razloga. Ugovor o kupoprodaji neće biti valjan ako postoji takva zabrana.

Kupnja od osoba u braku - što morate znati?

Ako razmišljate o kupovini nekretnine od osobe koja je u braku (ili u procesu rastave, to jest, nisu dovršili podijelu imovine), prema Obiteljskom zakonu, bitno je dobiti i ovjereni pristanak bračnog druga, bez obzira čije ime piše u vlasničkom listu.

Pristanak mora biti u pisanom obliku s ovjerenim potpisom kod javnog bilježnika kako bi isti nosio pravnu težinu. Može biti dio kupoprodajnog ugovora ili zasebna izjava, a banke najčešće traže zasebnu izjavu prije nego što krenu u daljnji proces realizacije kredita. Isto pravilo vrijedi za izvanbračne partnere i životne partnere u registriranom partnerstvu.

Zaključak

Provjera vlasništva i tereta je najvažniji korak prije kupnje nekretnine, ali ne dozvolite da vas količina informacija zastraši. Dobra vijest je da možete samostalno provjeriti osnovne informacije na portalu Uređena zemlja u samo nekoliko minuta - potpuno besplatno.

Ključno je pogledati svježi zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list) i pregledati teretovnicu. Ako vidite hipoteku, to nije problem - samo znači da vlasnik ima stambeni kredit koji se isplaćuje pri kupnji. Ali ako vidite sporove ili zabrane otuđenja, budite oprezni i svakako konzultirajte odvjetnika prije nastavka.

Sada kada razumijete kako provjeriti vlasništvo, spremni ste za sljedeći korak - pronalaženje vašeg budućeg doma.

Spremni za kupnju? Pregledajte nekretnine na Realiku!